Państwo zaplanowało za nas. Felieton Tomasza Mosiołka

Po 31 sierpnia 2026 r. planowanie przestrzenne to już inna planeta. Twoja działka mogła się na nią nie dostać

31 sierpnia 2026 r. przeszedł bez fajerwerków, a wywrócił planowanie przestrzenne w Polsce. Studia uwarunkowań zniknęły. Ich miejsce zajęły plany ogólne gmin. Od tej daty każdy nowy MPZP i każdy wniosek o warunki zabudowy musi być z POG zgodny. A POG w wielu gminach obsiewa 90 do 95% terenu strefą otwartą (SO), która zakazuje nowej zabudowy.
Dla właściciela pola pod miastem oznacza to jedno: zapomnij o WZ i pozwoleniu na budowę.

Czytaj także: Grunt pod AI. Toruń jedzie z peletonem czy pakuje rower do garażu? Felieton Tomasza Mosiołka

Dlaczego gminy tak robią? Bo strefa otwarta jest dla nich najtańsza. Nie generuje kosztów uzbrojenia, dróg, oświaty ani roszczeń o obniżenie wartości. Kłopot: w nowej rzeczywistości MPZP musi wprost wynikać z POG. Jeśli Twoja działka jest w SO, żaden plan nie „przerobi” jej na budowlaną bez zmiany POG.

Co realnie zostaje? Jedna droga, w dwóch krokach.
Krok pierwszy: zmiana obszarowa POG. Gmina może zmienić strefę na fragmencie planu, gdy jest uzasadniony interes publiczny i prywatny. Pełna procedura planistyczna: uzasadnienie urbanistyczne, konsultacje, argumentacja o mieszkaniach, miejscach pracy, dochodach gminy.
Krok drugi: Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Bez pierwszego kroku bezużyteczny. ZPI z mocy ustawy musi być zgodny z POG, więc wszystko zaczyna się od zmiany strefy planistycznej. Dopiero potem inwestor uzgadnia z gminą umowę: realizuje projekt, a w zamian finansuje inwestycję towarzyszącą, np. drogę, kanalizację, zieleń. Dla mniejszych właścicieli sens ma konsorcjum: kilka działek, wspólna oferta dla gminy.
Państwo zaplanowało za nas. Otwarte pozostaje tylko pytanie, czy właściciele ziemi zaplanują coś sami.