Ustawa deweloperska. „Nasz klient jest chroniony”

W lipcu 2024 r. zakończył się okres przejściowy, w którym deweloperzy mieszkaniowi realizowali swoje inwestycje i sprzedawali lokale na dotychczasowych zasadach. W życie weszła nowa ustawa deweloperska.

Kluczowym elementem nowej ustawy, zapewniającym ochronę finansową dla nabywców, jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. To oznacza, że bankructwo dewelopera nie będzie już dla kupujących tak dużym ryzykiem jak do tej pory. Mowa tu przede wszystkim o klientach indywidualnych, kupujących mieszkania czy domy jednorodzinne.

Fundusz stanowią składki deweloperów. Wynoszą 0,45% wpłat dla otwartych rachunków powierniczych oraz 0,1% wpłat dla zamkniętych. W przypadku zamkniętych rachunków powierniczych deweloper otrzymuje środki dopiero po przeniesieniu własności lokalu na nabywcę. W przypadku otwartych – pieniądze są wypłacane w miarę postępu prac budowlanych, co zwiększa bezpieczeństwo nabywców.

Jak wytyczne nowej ustawy wyglądają w praktyce? Stosuje je BETPOL z Silna w gminie Obrowo. To firma budowlana z 20-letnim doświadczeniem, specjalizująca się w budowie domów jednorodzinnych oraz mieszkań. Działa głównie na rynku lokalnym i ma za sobą realizację domów „pod klucz”, m.in. w Silnie, Zawałach, Obrowie i innych miejscowościach w okolicy. Ale to również tak duże przedsięwzięcia jak budowa szkoły i przedszkola w Brzozówce – inwestycja zaliczana do największych w historii gminy Obrowo.

Jeżeli chodzi o zabezpieczenia prawne, to w tym momencie nasz klient jest chroniony praktycznie w 100%, co daje właśnie nowa ustawa deweloperska – podkreśla Dariusz Strzelecki, właściciel firmy BETPOL. – Najprościej mówiąc, żadna złotówka nie wpływa na nasze konto, dopóki prace nie zostaną wykonane. W przypadku konta zamkniętego – i takich mamy większość – jest pełne zabezpieczenie. My budujemy do ostatniego momentu, czyli wszystko, co jest zawarte w umowie – musi być wykonane. Kiedy następuje akt notarialny, a klient staje się właścicielem i jest wpisany do hipoteki, mamy oddanie budynku i dopiero wtedy nam płaci. Teraz procedura jest bardzo prosta i przejrzysta, gdzie widać jak na dłoni stuprocentowe zabezpieczenie.

W przypadku otwartego rachunku powierniczego zasada działa nieco inaczej. Z takiego konta firma BETPOL korzysta w przypadku budownictwa wielorodzinnego. Środki trafiają do dewelopera w trakcie realizacji inwestycji, pod pewnymi warunkami. Bank wypłaca je w kilku transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy.

Po zgłoszeniu danej partii robót inspektor budowlany sprawdza stan i etap inwestycji oraz określa, czy zostało to wykonane zgodnie z umową – tłumaczy Dariusz Strzelecki. – Wtedy dopiero do banku trafia promesa, czyli potwierdzenie wykonania zobowiązania i uruchomienie środków na konto dewelopera, czyli nasze.

W przeszłości, kiedy takie rachunki nie obowiązywały, klienci wpłacali pieniądze bezpośrednio na konto firmy deweloperskiej, która mogła nimi swobodnie dysponować. Nie zawsze zgodnie z przeznaczeniem, dlatego przepadały na rzecz innych wierzycieli wskutek np. upadłości inwestycji.

BETPOL w swojej wieloletniej historii nigdy nie był w takiej sytuacji, a klienci mieli zaufanie do lokalnej firmy od początku:

Dwadzieścia lat temu bywało, że po wpłaceniu pieniędzy mogło się nie otrzymać wykończonego domu, a takie przypadki wokół zdarzały się dość często – opowiada jeden z pierwszych klientów. – Wówczas nie istniały jeszcze tak restrykcyjne przepisy ani gwarancje, że dom zostanie zbudowany, albo że będą konsekwencje dla dewelopera lub zwrot pieniędzy. Wszystko opierało się na zaufaniu i poszło zgodnie z planem. Dom został ukończony na czas, bez żadnych problemów i przeszkód. Nie był to stan deweloperski, lecz w pełni wykończony dom ze wszystkimi urządzeniami. Wiele osób nie wierzyło, że można zbudować za tak atrakcyjną cenę i w takim stanie.

Bardzo dobrze wspominam budowę domu sprzed lat. Bez problemów, z pomocą, w terminie, a w kwestii płatności i kredytów to firma szła na rękę przyszłym właścicielom – mówi jedna z pierwszych klientek, pani Agnieszka. – Chyba nawet była sytuacja, że najpierw wybudowali dom, a potem dopiero płatności. Oczywiście to były zupełnie inne czasy, inne przepisy, nikt wtedy nie słyszał o ustawie deweloperskiej ani rachunkach powierniczych. Do tego początki firmy, kiedyś przecież nieznanej. Ale takie działania wpływają na zaufanie i opinię. Dla mnie takie postępowanie było dodatkowym poczuciem bezpieczeństwa.

Nowe przepisy wprowadzają przy odbiorze lokalu tzw. domniemanie uznania wad, czyli kolejny ukłon w kierunku kupujących w przypadku sporów dotyczących jakości wykonania. Deweloper jest zobowiązany w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru usunąć uznane wady. Jeśli deweloper nie usunie ich w terminie, nabywca ma prawo odstąpić od umowy.

Dla BETPOL-u nie jest to nic nieoczekiwanego ani nowego. I nie chodzi tutaj o częste reklamacje klientów, tylko wypracowaną od lat politykę firmy, której zależy na solidności wykonanej pracy i zamówienia. Na długo przed nową ustawą normą była gwarancja i serwis oddanych do użytku domów.

Już wcześniej stosowaliśmy taką zasadę, że po dwóch latach robiliśmy pełen serwis domu u klienta – mówi Dariusz Strzelecki. – Obecnie gwarancje zostały wydłużone do pięciu lat, ale dotyczy to konstrukcji budynku, a dwa lata są na wyposażenie. O ile pamiętam, przez te 20 lat nie mieliśmy spraw związanych z naruszeniem konstrukcji budynku. Serwis dotyczył mieszkań pod klucz. Natomiast nie odpowiadamy za wady w przypadku, kiedy klient korzysta z usług innych wykonawców od wykończenia mieszkania lub domu.

Zgodnie z ustawą deweloperzy mają obowiązek informacyjny (w formie prospektu) o planowanych inwestycjach w promieniu kilometra, cenie nieruchomości z uwzględnieniem opłat i kosztów, terminie zakończenia budowy, użytych materiałach i standardzie wykończenia, dostępności mediów, a także o planach zagospodarowania przestrzennego w otoczeniu inwestycji.

Akurat BETPOL należy do deweloperów, którzy są „stąd” i mają stałą siedzibę, a nie tylko na czas inwestycji. Firma jest na miejscu, dyspozycyjna, ma określone godziny pracy i wszystkiego można dowiedzieć się bezpośrednio przy ul. Toruńskiej 23A, 87-125 Silno, tel. 514 514 327.